全体の流れ
今いる段階から確認できます
順番は取引条件で前後します。契約や支払いの前に、担当者と個別の日程を確認してください。
01
売却準備
目的と希望時期を整理する
売却理由、いつまでに売りたいか、売却後の住まいを先に整理します。住宅ローンが残っている場合は、残債も確認します。
決めること・確認する書類
この段階で決めること
- ・希望時期
- ・手元に残したい金額
- ・住み替えの有無
手元で確認するもの
- ・登記事項証明書・権利証等
- ・ローン残高が分かる資料
- ・購入時の契約書・領収書
売却価格ではなく、ローン返済や諸費用を差し引いた手取り額で考えます。
段階の一覧に戻る02
調査・査定
物件の状態と価格の根拠を確認する
机上査定だけで決めず、現地の状態、周辺の成約事例、売出中物件を分けて確認します。
決めること・確認する書類
この段階で決めること
- ・査定を依頼する会社
- ・売出価格の考え方
- ・修繕や片付けの範囲
手元で確認するもの
- ・査定書
- ・周辺成約事例
- ・管理・修繕資料または建物資料
査定価格は売却を保証する価格ではありません。根拠と販売方針を確認します。
段階の一覧に戻る03
依頼先選び
媒介契約と販売方針を決める
仲介を依頼する会社と媒介契約を結び、広告方法、報告頻度、内覧対応、価格見直しの考え方を決めます。
決めること・確認する書類
この段階で決めること
- ・媒介契約の種類
- ・販売開始価格
- ・販売活動の進め方
手元で確認するもの
- ・媒介契約書
- ・販売計画
- ・仲介手数料の確認書類
契約の種類ごとの制約と、不動産会社が行う業務の範囲を確認します。
段階の一覧に戻る04
販売開始
公開前に説明事項を整理する
設備の不具合、修繕履歴、境界や越境など、買主へ伝える事項を事前に整理します。
決めること・確認する書類
この段階で決めること
- ・写真・広告の内容
- ・内覧可能日
- ・不具合への対応方針
手元で確認するもの
- ・付帯設備表
- ・物件状況報告書
- ・修繕履歴・点検記録
把握している不具合を曖昧にせず、契約前の説明と書面の内容をそろえます。
段階の一覧に戻る05
販売活動
反響と内覧結果を見て調整する
問い合わせ数、内覧数、検討者の反応を見ながら、見せ方や条件を調整します。
決めること・確認する書類
この段階で決めること
- ・価格を見直す時期
- ・引渡し条件
- ・残置物や修繕の扱い
手元で確認するもの
- ・販売活動報告
- ・問い合わせ・内覧状況
- ・条件変更の記録
反響が少ない理由を価格だけに決めつけず、写真、説明、条件も分けて確認します。
段階の一覧に戻る06
申込・契約
金額以外の条件も比較する
購入申込が入ったら、価格、手付金、ローン利用、契約日、引渡し日などをまとめて判断します。
決めること・確認する書類
この段階で決めること
- ・申込を受ける条件
- ・契約・引渡し日
- ・解除条件と負担区分
手元で確認するもの
- ・購入申込書
- ・売買契約書
- ・付帯設備表・物件状況報告書
口頭の合意で進めず、残す物、直す物、費用負担を契約書面で確認します。
段階の一覧に戻る07
決済・売却後
ローン完済・引渡し・税務を確認する
残代金の受領、住宅ローンの完済、抵当権抹消、鍵と書類の引渡しを進めます。売却後は申告の要否も確認します。
決めること・確認する書類
この段階で決めること
- ・完済手続き
- ・引越しと引渡し
- ・税務相談の要否
手元で確認するもの
- ・決済明細
- ・抵当権抹消関係書類
- ・売却にかかった費用の領収書
税金の特例は要件や併用関係があるため、個別条件を税務署や税理士に確認します。
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判断の前に知っておきたいこと
売る前に、価格と手取りを分ける。
- 査定額は、売れる金額や手取りの保証ではない
- 査定は価格を考える材料、売出価格は募集する金額、成約価格は買主と合意した金額です。手元に残るお金は、成約価格からローン返済や仲介手数料、登記などの費用を分けて確認します。税金が生じる場合もあるため、売却代金をそのまま次の予算にしないようにします。
- 媒介契約で、依頼内容と販売状況の確かめ方を決める
- 仲介会社への依頼には一般・専任・専属専任の媒介契約があります。複数社への依頼の可否、業務の範囲、報告方法、手数料などを契約前に確認します。REINSに登録した場合は、交付される登録証明書の案内で売主専用画面から取引状況を確認できます。
- 売却後の税金は、利益と使える特例を確認する
- 税金は売却代金全体ではなく、取得費・譲渡費用などを整理した譲渡所得が基礎になります。建物の取得費には減価償却の扱いがあります。自宅の3,000万円控除は要件付きで、適用には確定申告が必要です。購入時の資料を残し、住宅ローン控除との関係も確認します。
ここでは一般的な考え方を説明しています。実際の契約内容・税額・制度の適用可否は、個別の資料と条件で確認します。
売却の税金を、このサイトで読む →説明の根拠・出典（必要な方へ）
判断に必要な要点はこのページ内にまとめています。以下は詳しい原文を確認したい方のための公的資料です。リンクは別タブで開きます。